Immobilie verkaufen mit oder ohne Makler: Was sich 2026 wirklich lohnt

Wer in Leipzig oder Umgebung über den Verkauf seiner Wohnung oder seines Hauses nachdenkt, steht früher oder später vor einer der wichtigsten Fragen überhaupt: Soll ich das selbst in die Hand nehmen oder einen Profi beauftragen? Pauschal lässt sich das nicht beantworten, denn es hängt von Ihrer Zeit, Ihrem Vorwissen und nicht zuletzt von der Immobilie selbst ab. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen nüchtern, welche Vor- und Nachteile beide Wege haben, was ein Makler 2026 kostet und worauf es bei einem erfolgreichen Verkauf ankommt.

Was kostet ein Makler eigentlich?

Beginnen wir mit dem Punkt, der die meisten Eigentümer zum Selbstverkauf treibt: der Provision. Seit Dezember 2020 gilt bundesweit eine klare Regelung. Beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel zu gleichen Teilen. Wer den Makler beauftragt, muss also mindestens die Hälfte selbst tragen.

Die Höhe der Gesamtprovision ist frei verhandelbar, liegt 2026 aber je nach Bundesland meist zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. In Sachsen sind 7,14 Prozent üblich, also je 3,57 Prozent pro Partei. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro entspricht das einer Gesamtprovision von rund 21.420 Euro, von denen Verkäufer und Käufer jeweils etwa 10.710 Euro zahlen. Das ist kein Pappenstiel, und genau deshalb überlegen viele, ob es auch ohne geht.

Wichtig zu wissen: Diese gesetzliche Teilung gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit privatem Käufer. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder unbebauten Grundstücken greift sie nicht, hier ist die Aufteilung Verhandlungssache.

Der unterschätzte Faktor: der richtige Preis

Egal ob mit oder ohne Makler, der häufigste und teuerste Fehler beim Immobilienverkauf ist ein falscher Angebotspreis. Setzen Sie ihn zu hoch an, schrecken Sie Interessenten ab und Ihre Immobilie bleibt als Ladenhüter im Markt hängen, was den Preis später noch weiter drückt. Setzen Sie ihn zu niedrig an, verschenken Sie bares Geld.

Der Verkaufspreis bemisst sich nicht danach, was Sie selbst einst bezahlt oder über die Jahre investiert haben. Entscheidend sind Angebot und Nachfrage am aktuellen Markt. Deshalb führt am Anfang kein Weg an einer realistischen Immobilienbewertung vorbei. Online-Wertrechner geben eine erste grobe Orientierung, doch für einen seriösen Preis sollten Sie sich vergleichbare Objekte in Ihrer Region anschauen oder ein Kurzgutachten eines Sachverständigen einholen. Diese Bewertung kostet zwar etwas, liegt aber deutlich unter der Maklercourtage und verschafft Ihnen Sicherheit.

Genau hier liegt einer der großen Vorteile eines erfahrenen Maklers: Er kennt die ortsüblichen Preise, weiß was am Markt realistisch ist, und holt Sie gegebenenfalls auf den Boden zurück, wenn Ihre Vorstellung zu optimistisch ist.

Was beim Verkauf ohne Makler auf Sie zukommt

Ein Verkauf in Eigenregie ist machbar, ein Makler ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Aber unterschätzen Sie den Aufwand nicht. Branchenexperten rechnen für einen privaten Hausverkauf mit grob 80 Stunden Arbeit. Das verteilt sich auf mehrere Phasen:

Zunächst die Vorbereitung. Sie müssen alle erforderlichen Unterlagen zusammentragen, darunter den Grundbuchauszug und einen Energieausweis, der gesetzlich vorgeschrieben ist. Die Beschaffung beim Bauamt oder Grundbuchamt kann Wochen dauern.

Dann die Vermarktung. Ein aussagekräftiges Exposé mit guten Fotos, Grundriss und allen relevanten Daten ist Ihre Visitenkarte. Es entscheidet oft darüber, ob sich ein Interessent überhaupt meldet. Anschließend folgt das Inserieren auf den großen Portalen, das Beantworten unzähliger Anfragen und das Organisieren von Besichtigungen.

Schließlich die Verhandlung und der Abschluss. Sie führen die Preisverhandlungen selbst, prüfen die Zahlungsfähigkeit der Interessenten und müssen am Ende den Gang zum Notar koordinieren, der in Deutschland zwingend ist. Fehler im Kaufvertrag können teure Rechtsstreitigkeiten nach sich ziehen.

Für wen sich welcher Weg lohnt

Ein Verkauf ohne Makler kann sinnvoll sein, wenn Sie ausreichend Zeit haben, sich für den lokalen Immobilienmarkt interessieren und sich zutrauen, Anzeigen, Besichtigungen und Verhandlungen souverän zu meistern. Vor allem in gefragten Lagen mit hoher Nachfrage verkaufen sich Objekte teils fast von allein.

Ein erfahrener Immobilienmakler lohnt sich dagegen, wenn Ihnen die Zeit fehlt, Sie zum ersten Mal verkaufen oder die Immobilie schwerer vermittelbar ist. Ein guter Makler bringt Marktkenntnis, ein Netzwerk potenzieller Käufer und Verhandlungsgeschick mit und erzielt im Idealfall einen höheren Verkaufspreis, der seine Provision mehr als ausgleicht. Umfragen zeigen, dass die Mehrheit der Eigentümer den Verkauf mit Makler bevorzugt, vor allem wegen des geringeren Aufwands und der größeren Sicherheit.

Fazit

Die Frage mit oder ohne Makler hat keine allgemeingültige Antwort. Wer Zeit, Nerven und etwas Fachwissen mitbringt, kann beim Selbstverkauf die Provision sparen. Wer das nicht hat oder auf Nummer sicher gehen will, ist mit einem Profi oft besser bedient, gerade weil ein schlecht gemanagter Verkauf am Ende mehr kostet als die Provision. In beiden Fällen gilt: Eine fundierte Wertermittlung am Anfang ist die halbe Miete.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Maklerprovision 2026?
Je nach Bundesland meist zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, geteilt zwischen Käufer und Verkäufer. In Sachsen sind 7,14 Prozent üblich.

Ist ein Makler beim Verkauf Pflicht?
Nein. Sie können Ihre Immobilie auch privat verkaufen. Lediglich der Notar ist gesetzlich vorgeschrieben.

Wann wird die Provision fällig?
In der Regel innerhalb von zwei Wochen nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags, sofern der Makler nachweislich vermittelt hat.

Kann ich die Provision verhandeln?
Ja, die Höhe ist frei verhandelbar. Besonders bei hochpreisigen oder leicht verkäuflichen Objekten bestehen gute Chancen.