35 Jahre Immobilienmarkt in Leipzig: vom Leerstand zum Wohnungsmangel

Wer heute durch die Südvorstadt oder durch Plagwitz läuft, sieht sanierte Altbauten, volle Cafés und wenige freie Wohnungen. Vor 25 Jahren war das Gegenteil der Fall. Um die Jahrtausendwende stand in Leipzig etwa jede fünfte Wohnung leer, rund 69.000 insgesamt. Die Stadt galt als Hauptstadt des Wohnungsleerstands in Deutschland.

Diese Ausgangslage erklärt vieles am heutigen Leipzig. 35 Jahre Immobilienmarkt in Leipzig sind nicht nur eine Abfolge von Preisen und Bauprojekten, sondern die Geschichte von Menschen, die geblieben sind, zugezogen sind oder hier zum ersten Mal Eigentum erworben haben. Unser Büro begleitet diesen Markt seit der Gründung durch Jürgen Poschmann im Jahr 1991. Jede Phase haben wir selbst mitgemacht: den Leerstand, die Sanierungswelle, den Zuzug, den Boom und die Zinswende.

Die 1990er Jahre: Abwanderung und Rekordleerstand

Die Jahre nach der Wiedervereinigung trafen Leipzig hart. Industriebetriebe schlossen, Arbeitsplätze verschwanden, und wer jung war und konnte, ging dorthin, wo es Arbeit gab. Ende der Achtziger lebten in Leipzig noch rund 530.000 Menschen. Ende der Neunziger waren es keine 440.000 mehr. Etwa jeder sechste Einwohner hatte die Stadt verlassen.

Im Stadtbild war das nicht zu übersehen. Der Leerstand konzentrierte sich fast vollständig auf die innerstädtischen Gründerzeitquartiere, also auf genau die Bausubstanz, die heute als größtes Kapital der Stadt gilt. Ganze Straßenzüge standen leer, Fassaden bröckelten, in vielen Wohnungen heizte noch ein Kohleofen.

Wer damals Immobilien vermitteln wollte, hatte ein anderes Problem als heute. Es fehlten nicht die Wohnungen, es fehlten die Interessenten.

Jürgen Poschmann hat Poschmann Immobilien, Immobilienmakler in Leipzig, 1991 genau in dieser Lage gegründet, weil Eigentümer jemanden brauchten, der ihnen einen Markt erklärte, den es so noch gar nicht gab.

„Wer die verlassenen Straßenzüge der frühen Nachwendezeit noch vor Augen hat, begreift erst heute das wahre Ausmaß dieser städtischen Wiedergeburt."

Jürgen Poschmann

Vermarktung hieß damals vor allem Überzeugungsarbeit. Man musste Käufern erklären, was aus einem Haus werden könnte, dem man das auf den ersten Blick nicht ansah.

Die Sanierungswelle rettete die Gründerzeit

Leipzig besitzt einen der größten zusammenhängenden Gründerzeitbestände in Deutschland. Dass er nicht verfallen ist, liegt an einer Sanierungswelle, die Mitte der Neunziger einsetzte. Getragen wurde sie von steuerlichen Sonderabschreibungen und von privatem Kapital, das erstmals in größerem Umfang in ostdeutsche Altbauten floss.

Stuckfassaden, Holzdielen und Treppenhäuser wurden instand gesetzt, Bäder und Heizungen erneuert. Das Waldstraßenviertel und Teile von Gohlis entwickelten sich von Sorgenkindern zu gefragten Wohnlagen.

Wer damals ein unsaniertes Haus kaufte, zahlte einen Bruchteil dessen, was heute aufgerufen wird, trug dafür aber das volle Risiko. Vieles, was heute selbstverständlich aussieht, war eine Wette auf eine Stadt, von der niemand wusste, ob sie sich erholt.

Der Umschwung: aus der schrumpfenden wurde eine wachsende Stadt

Der Tiefpunkt war Ende der Neunziger erreicht. Danach wuchs Leipzig wieder, zunächst langsam, ab etwa 2010 dann deutlich. Heute leben über 633.000 Menschen in der Stadt, fast 200.000 mehr als am Tiefpunkt. Ein Teil davon geht auf die Eingemeindungen um die Jahrtausendwende zurück, bei denen das Stadtgebiet erheblich erweitert wurde. Der weit größere Teil ist echter Zuzug. Leipzig gehört inzwischen zu einer kleiner werdenden Gruppe deutscher Großstädte, die überhaupt noch wachsen.

Der Leerstand schmolz entsprechend. Beim Zensus 2011 stand in Leipzig noch etwa jede achte Wohnung leer, der höchste Wert unter den deutschen Großstädten. Zuletzt lag die Quote bei gut fünf Prozent, und nur gut die Hälfte dieser Wohnungen war überhaupt kurzfristig beziehbar.

Plagwitz und Lindenau, im Westen lange Sanierungsgebiet, wurden in dieser Phase zu gefragten Adressen. Viertel, die in den Neunzigern als Problemgebiete galten, standen nun auf den Suchlisten junger Familien.

Erst kamen die Menschen, dann die Preise

Im Rückblick erscheint der Preisanstieg als selbstverständliche Folge des Zuzugs. Tatsächlich lagen Jahre zwischen beidem.

Zwischen 2007 und 2010 blieben die Kaufpreise nahezu unverändert. Eine neu gebaute Eigentumswohnung kostete im Erstverkauf am Anfang wie am Ende dieser Zeit zwischen 2.200 und 2.400 Euro je Quadratmeter. Bei sanierten Altbauwohnungen im Wiederverkauf gingen die Preise sogar zurück. Die Einwohnerzahl stieg da bereits seit Jahren, der Markt folgte erst mit deutlicher Verzögerung. Diese Phase wird im Rückblick meist übersehen.

Ab 2013 setzte der Anstieg ein, ab 2015 beschleunigte er sich deutlich. Bis 2024 hat sich der Quadratmeterpreis für neu gebaute Eigentumswohnungen gegenüber 2010 mehr als verdoppelt. Die Mieten folgten mit Abstand: Allein zwischen 2020 und 2024 stiegen die Angebotsmieten um knapp 30 Prozent.

Für Verkäufer waren diese Jahre günstig, mit kurzen Vermarktungszeiten und mehreren Interessenten je Objekt. Käufer mussten sich an ein Preisniveau gewöhnen, das es in Leipzig vorher nicht gegeben hatte.

Die Zinswende 2022 und was seitdem passiert ist

2022 endete diese Phase abrupt. Die Bauzinsen zogen innerhalb weniger Monate an, und die Rechnung vieler Kaufinteressenten ging nicht mehr auf. Am Leipziger Markt war das sofort sichtbar: Die Zahl der Verkäufe brach 2023 deutlich ein.

Seitdem erholt sich der Markt. 2025 lag die Zahl der Kauffälle wieder rund ein Fünftel über dem Vorjahr, die Preise haben sich stabilisiert, ohne an die Boomjahre anzuknüpfen.

Für Eigentümer heißt das: Die Zeiten, in denen sich eine Immobilie von selbst verkaufte, sind vorbei. Eine realistische Einwertung entscheidet wieder darüber, ob ein Objekt überhaupt Interessenten findet.

Von der Zeitungsannonce zur Drohne

In den Neunzigern lief fast alles über die Zeitung. Eine Anzeige in der Samstagsausgabe, ein Schwarz-Weiß-Foto, drei Zeilen Text, eine Telefonnummer. Wer mehr wissen wollte, rief an und bekam ein Exposé per Post. Die Interessenten kamen aus Leipzig und dem Umland, weil niemand für eine Besichtigung dreihundert Kilometer fuhr, ohne zu wissen, was ihn erwartet.

Heute entscheidet sich vieles, bevor jemand die Wohnung betritt. Ein Objekt geht mit professionellen Innenaufnahmen online, mit maßstabsgerechtem Grundriss und häufig mit einem Rundgang in 360 Grad. Luftaufnahmen zeigen das Grundstück und seine Einbettung ins Viertel. Das erweitert den Kreis möglicher Käufer, weil auch Interessenten von außerhalb ein belastbares Bild bekommen, bevor sie sich auf den Weg machen.

Was sich nicht geändert hat: Am Ende entscheidet der Eindruck vor Ort. Kein Rundgang am Bildschirm ersetzt das Gefühl, in einem Treppenhaus zu stehen und aus dem Fenster zu sehen.

2026: Was die Modernisierung kostet, entscheidet mit

Die Lage ist nach wie vor der wichtigste Wertfaktor, daran hat sich in 35 Jahren nichts geändert. Hinzugekommen ist eine zweite Frage, die inzwischen jede Verhandlung prägt: Was verlangt dieses Gebäude in den nächsten Jahren an Investitionen?

Diese Frage können die wenigsten Käufer allein beantworten. Wer eine Wohnung besichtigt, sieht Fenster, Heizung und Fassade, aber nicht, was deren Erneuerung kostet. Die Spanne zwischen einer Instandsetzung und einer energetischen Sanierung ist erheblich, und die gesetzlichen Anforderungen sind für Laien kaum zu überblicken. Wer sich beim Modernisierungsbedarf um eine Größenordnung verschätzt, verschätzt sich auch beim angemessenen Kaufpreis.

Für uns ist die Einordnung dieses Aufwands zu einem der wichtigsten Beratungspunkte geworden. Der Energieausweis, der spätestens bei der Besichtigung vorliegen muss, gibt darauf nur eine Teilantwort. Er zeigt, wo ein Gebäude energetisch steht, sagt aber nichts darüber, welche Maßnahmen sinnvoll wären und was sie kosten.

Der Neubau hat zuletzt wieder zugenommen, überwiegend im Geschosswohnungsbau. Am Preisniveau im Bestand hat das bislang wenig geändert, auch nicht bei unsanierten Objekten.

Das Umland wächst mit

Die Nachfrage hat längst die Region erreicht. Wer in Leipzig kein bezahlbares Grundstück findet, sucht in Taucha, Markkleeberg, Markranstädt oder weiter draußen. Bewerten lässt sich das nur mit Kenntnis der jeweiligen Lage: Zwischen zwei Orten im selben Landkreis liegen je nach Verkehrsanbindung und Entwicklungsplanung erhebliche Unterschiede.

Was nach 35 Jahren bleibt

Der Leipziger Markt hat sich etwa alle zehn Jahre neu sortiert. Leerstand, Sanierung, Zuzug, Boom, Zinswende: Jede Phase hat andere Eigentümer begünstigt und andere unter Druck gesetzt. Wer Mitte der Neunziger verkaufte, fand kaum Käufer. Wer 2018 verkaufte, musste sich um die Vermarktung kaum Gedanken machen. Wer heute verkauft, steht wieder vor einem Markt, der Argumente verlangt.

Auffällig ist, wie wenig verlässlich die jeweils herrschende Stimmung war. In den Neunzigern galt der Leipziger Altbau als Risiko, das man besser meidet. Heute ist derselbe Bestand das, wonach Käufer zuerst fragen. Und als die Einwohnerzahl längst wieder stieg, blieben die Preise noch jahrelang flach. Wer verkaufen will, sollte sich deshalb früh ein realistisches Bild verschaffen, statt spät zu bemerken, dass die eigene Preiserwartung aus einer anderen Marktphase stammt.

Über die Autoren

Chris & Jürgen Poschmann Geschäftsleitung, Poschmann Immobilien OHG