Ferienwohnung an der Ostsee kaufen: Was muss man beachten?

Umgeben von feinem Sand, Möwenrufen und salziger Brise keimt bei manchem Urlauber mehr als nur der Wunsch nach einer Auszeit. Wer Jahr für Jahr dieselbe Region besucht und dabei die entspannte Atmosphäre genießt, spielt früher oder später mit dem Gedanken, sich eine eigene Ferienwohnung an der Ostsee zuzulegen. Schließlich ließe sich so der eigene Lieblingsort dauerhaft sichern und gleichzeitig auch ein kleines Geschäft daraus machen.

Doch wie so oft steckt der Teufel im Detail, und nicht jede hübsche Wohnung am Meer erweist sich im Nachhinein als lohnendes Investment. Wer klug plant und die wichtigsten Fallstricke kennt, erhöht die Chancen, dass die Ferienwohnung zum persönlichen Glücksgriff wird.

Welche Regionen an der Ostsee besonders attraktiv für den Kauf einer Ferienwohnung sind

Die deutsche Ostseeküste lockt jedes Jahr Millionen von Gästen an ihre feinsandigen Strände. Doch nicht überall ist die Nachfrage gleich hoch, und auch die Mieteinnahmen schwanken je nach Region und Lage deutlich. Travemünde etwa überzeugt mit seiner Mischung aus maritimer Kulisse, langer Promenade und imposantem Fährhafen. Hier lässt sich stundenlang beobachten, wie riesige Frachter und Fähren gemächlich vorbeiziehen. Hinzu kommt eine exzellente touristische Infrastruktur, die für ganzjährig solide Buchungszahlen sorgt.

Timmendorfer Strand hingegen bedient ein eher gehobenes Publikum. Wer hier eine strandnahe Wohnung ergattert, kann mit Spitzenpreisen in der Hochsaison rechnen. Boutiquen, Cafés und eine belebte Atmosphäre machen den Ort zum Hotspot für anspruchsvolle Urlauber. Rügen, die größte deutsche Insel, punktet mit landschaftlicher Vielfalt. Kreidefelsen, weite Strände und charmante Seebäder wie Binz ziehen ein breites Publikum an. Dank Brückenanbindung bleibt Rügen gut erreichbar und damit attraktiv für Wochenendurlauber.

Sonnenanbeter schätzen Usedom, die sonnenreichste Region Deutschlands. Hier trifft man nicht nur deutsche, sondern zunehmend auch polnische Gäste, die das traditionsreiche Flair und die exzellenten Wellnessangebote der Kaiserbäder schätzen. Wer es ruhiger mag, findet auf Fischland-Darß-Zingst ideale Voraussetzungen. Die naturbelassene Halbinsel spricht vor allem Naturliebhaber und Familien an, die Wert auf Entschleunigung legen.

Ein weiterer Aspekt, der die Wahl der Region beeinflusst, ist die Mikrolage innerhalb des Ortes. Wohnungen in direkter Strandlage erzielen in der Regel die höchsten Mieteinnahmen. Doch auch Objekte im Hinterland, die sich gut vermarkten lassen, können bei cleverer Preisstrategie und guter Ausstattung lohnend sein.

Welche Art von Ferienwohnung sich wirklich lohnt

Beim Immobilienkauf an der Ostsee stellt sich rasch die Frage, welcher Typ am besten zum eigenen Ziel passt. Ein Neubau bietet modernste Technik und erfordert kaum Instandhaltung in den ersten Jahren. Zudem sind solche Projekte oft speziell auf die touristische Vermietung ausgerichtet. Allerdings muss dafür meist tiefer in die Tasche gegriffen werden.

Bestandsimmobilien hingegen sind häufig günstiger zu erwerben, bringen jedoch einen gewissen Renovierungsbedarf mit sich. Wer Freude daran hat, eine charmante Altbauwohnung mit neuem Leben zu füllen, kann hier nicht nur Geld sparen, sondern auch eine individuelle Vermietungsstrategie verfolgen.

Apartments in Ferienresorts bieten einen Mittelweg. Sie sind meist gut vermarktet und bieten Serviceleistungen wie Rezeption oder Wellnessbereich. Dafür bindet man sich an bestimmte Vorgaben und teilt sich oft die Vermietungsstrategie mit der Anlage. Die Kaufpreise variieren stark. Während einfache Apartments im Hinterland bereits ab etwa 150.000 Euro erhältlich sind, beginnen strandnahe Wohnungen meist erst bei 300.000 Euro. Wer ein exklusives Objekt sucht, sollte mit mindestens einer halben Million Euro rechnen.

Auch die Wohnungsgröße spielt eine Rolle. Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen sprechen vor allem Paare und Alleinreisende an. Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen hingegen eignen sich hervorragend für Familien und Gruppen, die bereit sind, höhere Preise pro Nacht zu zahlen.

So entsteht eine Ferienwohnung, die Gäste begeistert und Geld bringt

Die Zeiten spartanischer Ferienwohnungen sind vorbei. Wer heute Gäste begeistern will, setzt auf durchdachte Ausstattung und ansprechendes Design. Ein komfortables Bett, eine vollständig ausgestattete Küche samt Spülmaschine und ein modernes Bad mit ebenerdiger Dusche sind längst Standard. Ebenso unverzichtbar ist schnelles WLAN, schließlich wollen viele Urlauber auch am Meer nicht auf Streaming oder Homeoffice verzichten.

Ein Balkon oder eine Terrasse steigert die Attraktivität zusätzlich. Ein eigener Parkplatz rundet das Angebot sinnvoll ab, besonders an stark frequentierten Orten. Bei der Möblierung zahlt sich Qualität aus. Langlebige Möbel und pflegeleichte Materialien halten der intensiven Nutzung durch wechselnde Gäste besser stand und sorgen für ein gepflegtes Erscheinungsbild.

Ein cleverer Tipp für die Raumplanung: Wer ein Ausziehbett integriert, schafft die Möglichkeit, mehr Gäste unterzubringen und so die Auslastung sowie den durchschnittlichen Übernachtungspreis zu erhöhen.

Moderne Unterhaltungstechnik, ein gutes Sortiment an Küchenutensilien und kleine Extras wie Bücher oder Gesellschaftsspiele tragen dazu bei, dass sich Gäste rundum wohlfühlen. Wer seine Wohnung zudem barrierefrei gestaltet, erschließt sich eine zusätzliche Zielgruppe. Ein Aufzug im Haus, ebenerdige Duschen und schwellenfreie Übergänge machen den Aufenthalt für ältere Gäste und Familien deutlich angenehmer.

Finanzierung, laufende Kosten und mögliche Rendite realistisch kalkulieren

Die Finanzierung einer Ferienwohnung unterscheidet sich in einigen Punkten von einer klassischen Baufinanzierung. Banken verlangen in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil, meist zwischen 20 und 30 Prozent. Auch die Zinssätze liegen häufig etwas höher, da es sich um eine vermietete und nicht selbstgenutzte Immobilie handelt.

Zu den laufenden Kosten gehören neben dem Hausgeld für Eigentumswohnungen auch Rücklagen für Instandhaltung und die üblichen Betriebskosten. Eine geeignete Versicherung für Gebäude und Hausrat sollte ebenfalls eingeplant werden.

Wer eine Reinigungsfirma beauftragt, muss je nach Größe der Wohnung pro Buchung mit 50 bis 120 Euro rechnen. Auch Marketingkosten für Buchungsplattformen oder eine eigene Website sollten berücksichtigt werden. Die Beauftragung einer Vermietungsagentur entlastet zwar deutlich, schlägt jedoch mit rund 20 bis 30 Prozent der Bruttomieteinnahmen zu Buche. Im Gegenzug übernimmt die Agentur Vermarktung, Gästekommunikation, Schlüsselübergabe und Reinigung.

In der Hochsaison, vor allem in den Sommermonaten, ist eine nahezu vollständige Auslastung möglich. Außerhalb dieser Zeit sinkt die Nachfrage, mit gutem Marketing und attraktiven Angeboten lässt sich jedoch auch die Nebensaison sinnvoll nutzen. Im Durchschnitt sind rund 150 bis 200 Übernachtungen pro Jahr bei professionellem Management realistisch. Je nach Lage und Ausstattung ergibt sich daraus eine Bruttojahresmiete zwischen 20.000 und 40.000 Euro. Nach Abzug aller Kosten bleibt in der Regel eine Nettorendite von etwa drei bis fünf Prozent jährlich.

Rechtliche Rahmenbedingungen und steuerliche Stolperfallen kennen

Vor dem Kauf ist ein genauer Blick auf die rechtlichen Vorgaben unerlässlich. Nicht in allen Orten ist die touristische Nutzung von Immobilien uneingeschränkt erlaubt. Teilweise gelten Begrenzungen oder Genehmigungspflichten. Wer ohne entsprechende Erlaubnis vermietet, riskiert empfindliche Bußgelder oder im schlimmsten Fall die Untersagung der Nutzung. Auch steuerlich gibt es einige Hürden zu beachten.

Ab einem Umsatz von 22.000 Euro pro Jahr greift die Umsatzsteuerpflicht. Unterhalb dieser Grenze kann die Kleinunternehmerregelung genutzt werden. Die Einnahmen aus der Vermietung müssen selbstverständlich in der Steuererklärung angegeben werden. Wer zusätzliche Serviceleistungen anbietet, etwa einen täglichen Zimmerservice, benötigt unter Umständen eine Gewerbeanmeldung.

Eigennutzung clever planen

Eine Ferienwohnung an der Ostsee lädt natürlich dazu ein, auch selbst gelegentlich die Füße in den Sand zu stecken. Die Eigennutzung ist grundsätzlich erlaubt, beeinflusst jedoch die steuerliche Behandlung der Immobilie. Je höher der private Nutzungsanteil ausfällt, desto geringer lassen sich Betriebsausgaben steuerlich geltend machen.

Eine saubere Trennung und lückenlose Dokumentation der privaten und gewerblichen Nutzung sind daher unerlässlich. Mit einer klugen Planung und vorausschauender Buchungsstrategie lassen sich Eigennutzung und Vermietung gut kombinieren, ohne dass dies steuerlich allzu stark ins Gewicht fällt.

Wie sich die Vermietung optimal organisieren lässt

Die Organisation der Vermietung ist eine Grundsatzentscheidung. Wer sich selbst um alles kümmert, behält die volle Kontrolle, muss dafür aber viel Zeit und Energie investieren. Buchungsabwicklung, Gästekommunikation, Reinigung und Schlüsselübergabe verlangen ständige Aufmerksamkeit und professionelle Umsetzung. Die Beauftragung einer Agentur nimmt diese Arbeit ab, kostet jedoch einen Teil der Mieteinnahmen. Im Gegenzug profitieren Eigentümer von der Erfahrung und den Marketingkanälen der Profis.

Für die Vermarktung bieten sich Plattformen wie Airbnb, Booking.com und Fewo-direkt an. Ein Channel-Manager erleichtert die Synchronisierung der Belegungskalender. Digitale Schlüsselkästen ermöglichen eine flexible und kontaktlose Übergabe. Automatisierte Kommunikationstools helfen dabei, den Kontakt zu den Gästen professionell und effizient zu gestalten. So bleibt trotz geringerer persönlicher Präsenz ein positiver Eindruck bestehen.