Der Bodenrichtwert - wichtiger Anhaltswert für den Grundstückswert!

Wer wissen möchte, welchen Wert ein Grundstück in der Region Leipzig hat, beispielsweise um es zu kaufen oder zu verkaufen, dem kann der Bodenrichtwert in Leipzig einen ersten Anhaltspunkt liefern. Doch was genau ist der Bodenrichtwert eigentlich und wie wird er ermittelt? Zudem stellt sich die Frage, wie aussagekräftig dieser Wert tatsächlich ist.

Was ist der Bodenrichtwert?

Als Bodenrichtwert wird ein durchschnittlicher Grundstückswert innerhalb eines genau definierten Bereiches bezeichnet. Dieser Wert kann einen ersten Anhaltspunkt für den Wert eines bestimmten Grundstücks liefern. Der Bodenrichtwert setzt sich zusammen aus den regional einschlägigen Grundstückswerten einer Gemeinde, eines Stadtteils oder eines Kreises, auch als Richtwertzone bezeichnet.

Ermittelt wird der Durchschnittswert auf den ausgewerteten Daten der Kaufpreise regionaler Grundstücke. Der Bodenrichtwert hängt außerdem von der jeweiligen Lage des Grundstücks inklusive der zugehörigen Infrastruktur ab. Diese Erfassung der Grundstückspreise wird in regelmäßigen Abständen jeweils zu einem bestimmten Stichtag vorgenommen. Die jeweilige Nutzungsart des betrachteten Grundstücks spielt in diesem Zusammenhang ebenfalls eine große Rolle.

Geregelt ist das Vorgehen bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte in der Immobilienwertermittlungsverordnung. In Kraft getreten ist die ImmoWertV am 1. Januar 2022.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Neben der ImmoWertV muss bei der Ermittlung für den Bodenrichtwert in Leipzig vor allen Dingen das Baugesetzbuch betrachtet werden. Ausgerechnet werden muss der Bodenrichtwert selbstverständlich nicht vom Grundstückseigentümer selbst, sondern es handelt sich vielmehr um einen amtlich festgelegten Durchschnittswert, den man sogenannten Bodenrichtwerttabellen und Bodenrichtwertkarten entnehmen kann.

Primär ermittelt wird der Bodenrichtwert von einem Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Diese betrachten in der Regel zu einem bestimmten Stichtag alle Grundstücke, die vergleichbare Nutzungs- und Wertverhältnisse aufweisen und der gleichen Bodenrichtwertzone zugeordnet werden. Aus der Addition der Kaufpreise wird dann der maßgebliche Durchschnitt berechnet.

Der Bodenrichtwert stellt die Grundlage für die Ermittlung des Bodenwerts dar

Der Bodenrichtwert spielt bei der Ermittlung des Bodenwerts eine entscheidende Rolle. Der Bodenwert wiederum gibt Aufschluss darüber, welchen Wert ein Grundstück im unbebauten Zustand hat. Errechnet wird der Bodenwert, indem der Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter mit der Grundstücksfläche in Quadratmeter multizipliziert wird.

Nicht zu verwechseln ist der Bodenrichtwert jedoch mit dem Verkehrswert eines Grundstücks. Obwohl diese beiden Begriffe häufig synonym verwendet werden, bezeichnen sie nicht das Gleiche. Der Verkehrswert spiegelt vielmehr den Marktwert eines Grundstücks zu einem bestimmten Zeitpunkt. Zum Beispiel: Der Bodenrichtwert einer Leipziger Gemeinde kann hoch sein – ist die Immobilie allerdings in einem schlechten Zustand, können Verkäufer trotzdem keinen hohen Verkaufspreis realisieren.

Was kann den Bodenrichtwert beeinflussen?

Gibt es in einer Bodenrichtwertzone nicht genug Kaufpreise von Grundstücken, die ausgewertet werden können und kann daher kein Durchschnittswert ermittelt werden, dann werden von den Gutachterausschüssen unter Umständen bestimmte Schätzwerte herangezogen werden. Zu diesen Schätzwerten zählen beispielsweise die Lage des Grundstücks, die Bodenbeschaffenheit, die jeweilige Infrastruktur oder sonstige Umwelteinflüsse.

Wie aussagekräftig ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert bezieht sich zwar stets auf unbebaute Grundstücke, kann jedoch auch einen guten Hinweis darauf liefern, welchen Wert ein bebautes Grundstück haben könnte. Da die Bodenrichtwerte jedoch nicht beständig aktualisiert werden, sondern in der Regel nur zu bestimmten Stichtagen, ist ein Blick auf die Bodenrichtwerte unter Umständen auch einer in die Vergangenheit. Dennoch kann der Bodenrichtwert einen ersten Hinweis auf die Wertermittlung vor dem Verkauf einer Immobilie darstellen.

Der Bodenrichtwert kann jedoch nie ohne einen genauen Blick auf die Immobilie seine Aussagekraft entfalten. Denn ob ein komplett renovierungsbedürftiges Haus oder eine moderne Villa auf dem jeweiligen Grundstück stehen, macht selbstverständlich einen großen Unterschied. Bei einem abbruchreifen Haus kann der Verkehrswert des Grundstücks jedoch unter dem eigentlichen Bodenrichtwert liegen, da das Haus erst noch abgerissen werden muss und dies Geld kostet.